Vender con la hipoteca sin pagar

Sí, y es lo más normal del mundo: la mayoría de las viviendas que se venden tienen hipoteca viva. Lo que hace falta es que el precio dé para saldar lo que debes o que puedas poner la diferencia, además de lo de siempre: que la titularidad esté clara, que firmen todos los que tengan que firmar y que las demás cargas estén resueltas. No necesitas permiso del banco para vender, pero sí vas a tratar con él para el importe de liquidación y para que la cancelación se formalice como corresponde. Y ojo: vender no te libera por sí solo de la deuda si no se paga.

Se llama subrogación. Primero lo tenéis que acordar comprador y vendedor, y después tiene que aceptarlo el banco, que estudiará al comprador como a cualquiera que pide una hipoteca: sin ese consentimiento expreso tú no quedas liberado de la deuda, por mucho que lo hayáis firmado entre vosotros. Si tu préstamo tiene buenas condiciones, merece la pena plantearlo: puede ser un argumento de venta real.

Hay dos partidas distintas. La compensación del banco por amortizar anticipadamente, que depende de la fecha y el tipo de tu préstamo y de lo que diga tu escritura, y que a veces es cero. Y los gastos de la cancelación registral: el arancel de notaría, el del Registro y, si lo encargas, el servicio de gestoría, que puedes contratar donde quieras y no tiene por qué ser el que proponga el banco. Pide el desglose de lo primero y presupuesto de lo segundo.

Lo primero, comprobarlo con datos y no con la sensación: una valoración actual y el importe de la deuda. Si es verdad que estás por debajo, las salidas pasan por aportar la diferencia o por negociar con el banco, que no está obligado a nada: ni a aceptar una venta que no cubra la deuda ni a aceptar una dación en pago, salvo los supuestos concretos que contempla la normativa de protección. Si se acuerda algo, que conste por escrito qué parte de la deuda se extingue, cuál sigue viva y qué pasa con los avalistas. Y mientras se decide, no dejes de pagar.

No necesitas su autorización para vender, pero sí vas a tratar con él: para el importe de liquidación, para organizar el pago y la carta de pago, y para que la cancelación se formalice. Según cómo se monte la operación, el banco comparece en la firma o la cancelación se documenta aparte. Avisarlo con tiempo evita el clásico de llegar a la notaría y que falte alguien. Es de las cosas que coordinamos nosotros.

Que aparece en la nota simple y hay que tratarlo desde el principio. Se puede vender con cargas, pero lo habitual es que el comprador quiera recibirla libre y que su banco se lo exija, así que hay que planificar cómo se levanta cada una: unas se cancelan pagando, otras necesitan un mandamiento judicial y otras tienen su propio procedimiento. Pagar no siempre borra el asiento del Registro por sí solo. Es de las cosas que más retrasan una venta, y por eso pedimos la nota simple el primer día y no la semana de la firma.

Lo primero es separar dos cosas que no tienen por qué coincidir: quién figura como dueño en el Registro y quién figura como deudor en el préstamo. Se puede ser deudor sin ser propietario y al revés. Si además sois los dos propietarios, lo que tienes es una copropiedad, con sus propias salidas: que uno compre la parte del otro, vender entre los dos o, si no hay acuerdo, pedir la división. Te lo contamos en proindiviso y en extinción de condominio. Y ojo con lo que confunde a todo el mundo: cambiar quién es el dueño no cambia quién le debe al banco mientras el banco no consienta expresamente liberar al otro.