¿Quién paga la plusvalía municipal, el que vende o el que compra?
En una venta la paga quien vende. Hay una excepción práctica importante: cuando quien vende es una persona física no residente en España, el comprador pasa a responder del impuesto, y por eso en esas compraventas se suele retener el importe en la notaría. No lo confundas con la retención del IRPF de no residentes, que es otra cosa y va aparte. En una herencia la pagan los herederos, y en una donación, quien recibe. Lo que se pacte entre las partes vale entre ellas, pero no cambia a quién le reclama el ayuntamiento.
¿Cuánto es, más o menos?
No hay un «más o menos» honesto: depende del valor catastral del suelo, de los años, del tipo de tu ayuntamiento y de si eliges el cálculo objetivo o el real. Un piso con poco suelo catastral y treinta años puede pagar unos cientos de euros; un bajo o una casa con mucho suelo en una ciudad pueden irse a varios miles. Por eso lo calculamos antes de poner el precio y no después.
He heredado y voy a vender. ¿Pago dos veces?
Son dos hechos distintos y en cada uno hay que comprobar si procede pagar: uno al heredar —donde puede haber una bonificación municipal muy alta— y otro al vender, contando el periodo desde la fecha del fallecimiento hasta la venta. Cuánto sale en el segundo depende de los valores, del coeficiente y del tipo, así que no te prometo que sea poco: lo calculamos. Lo que no se puede olvidar es el primero: hay quien vende sin haber presentado la plusvalía de la herencia y se la encuentra después con recargo.
¿Y si el ayuntamiento ya me ha liquidado por el método que más paga?
Depende de cómo funcione tu municipio, y son dos vías distintas. Si eres tú quien presenta la autoliquidación, lo que cabe después es pedir su rectificación. Si es el ayuntamiento el que liquida y te manda el recibo, lo que hay es un recurso contra esa liquidación, con el plazo que indique la propia notificación. Los dos plazos son cortos y empiezan a contar solos: en cuanto llegue el papel, enséñaselo a tu asesor el mismo día.
¿Hay casos en los que no se paga?
Sí, varios. Cuando se acredita que no ha habido incremento del valor del terreno. Cuando el suelo es rústico, porque este impuesto es sólo de suelo urbano. En las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal y en las adjudicaciones que se hacen en cumplimiento de una sentencia de separación, nulidad o divorcio —no en cualquier operación entre excónyuges—. Y en la dación en pago de la vivienda habitual, cuando se cumplen los requisitos que marca la ley, que te contamos en dación en pago. Además hay bonificaciones municipales, sobre todo en herencias.
¿Esto es lo mismo que la plusvalía de la renta?
No, y la confusión es diaria. Son dos impuestos distintos con el mismo apodo. La plusvalía municipal es del ayuntamiento y grava lo que ha subido el suelo. La ganancia patrimonial va en tu declaración de la renta, es estatal y grava lo que has ganado con la venta, con sus propias exenciones: por reinvertir en otra vivienda habitual, o por tener 65 años o más y vender la que es tu vivienda habitual —la edad por sí sola no exime cualquier venta—. Al vender hay que revisar los dos, y en cada uno puede haber algo que pagar, no haber nada o salir pérdida. Conviene calcularlos juntos.
¿Cambian los coeficientes cada año?
Sí. El Estado actualiza los coeficientes máximos y cada ayuntamiento aprueba los suyos dentro de ese tope, junto con el tipo y las bonificaciones, en su ordenanza. Lo que vale es lo vigente el día en que se produce la transmisión. Por eso cualquier número que leas en internet —incluido el de esta página— hay que confirmarlo con la ordenanza de ese momento. No es papeleo: cambiar de año puede cambiar el resultado.
Esto es orientación general para que entiendas tu situación, no asesoramiento legal ni fiscal.
Cada caso tiene sus particularidades: trabajamos con asesores y abogados que lo revisan contigo
antes de dar ningún paso.
