Se puede, el inquilino no tiene que irse y, si el contrato está bien, incluso puedes sacar más que vendiéndolo vacío. Pero hay un paso legal que invalida la venta si se salta.
Quien compra se subroga en el contrato que ya existe: entra como nuevo casero con las mismas condiciones, el mismo plazo y la misma renta. Vender no echa al inquilino.
Por eso el contrato es el producto: lo que vendes no es solo el piso, es el piso más su contrato.
La ley le da tanteo y retracto: hay que notificarle la venta y las condiciones, y puede igualarlas y quedárselo. Si no se le notifica, puede reclamar después y tumbar la operación.
Es el paso que más ventas invalida por hacerlo mal o no hacerlo.
Un piso ocupado por un inquilino que paga no se le vende a una familia que quiere mudarse: se le vende a un inversor, que compra rentabilidad.
Y un inversor no mira metros ni cocina: mira la renta, el plazo que queda y si el inquilino paga.
Un contrato en vigor, al día y con historial de pagos es un activo: el comprador empieza a cobrar desde el primer mes, sin buscar inquilino ni arriesgarse.
Enfocado así, un piso alquilado puede venderse por más que vacío, no por menos.
Orientativo. Los plazos de prórroga y las condiciones concretas dependen de cuándo se firmó tu contrato: consúltalo con tu asesor.
El inquilino tiene derecho a comprar el piso en las mismas condiciones antes que nadie. Si la venta se cierra sin habérselo comunicado formalmente, le queda el derecho de retracto y puede reclamar la compra después de la firma en notaría. Es un trámite sencillo y es el que más operaciones invalida, porque se hace de palabra o directamente no se hace.
A un piso con inquilino no se le vende lo mismo que a un piso vacío, ni se le vende a la misma persona.
Fecha de firma, plazo que queda, renta frente a mercado, fianza, actualizaciones e historial de pagos. De aquí sale si el contrato sube o baja el precio.
Renta menos IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Es el único número que mira un inversor, y es el que hay que poder defender.
Comunicación formal de la venta y de sus condiciones, para que el tanteo quede resuelto y la operación no se pueda discutir después.
Inversores de nuestra cartera y de la red de colaboradores, no familias buscando mudarse. Y con visitas coordinadas para molestar al inquilino lo mínimo.
No cobramos nada hasta que se vende.
Un inmueble alquilado por habitaciones con varios contratos en vigor. Revisamos los contratos uno a uno, calculamos la rentabilidad real y enfocamos la venta al comprador inversor en lugar de al particular.
Resultado: vendido a un inversor manteniendo la explotación y maximizando el valor del activo.
Sí, sin ningún problema y sin necesidad de que el inquilino se vaya. Lo que pasa es que el comprador se subroga en el contrato: se convierte en el nuevo arrendador y mantiene el plazo, la renta y las condiciones que ya estaban firmadas. No puedes vender «libre de inquilinos» un piso que tiene un contrato en vigor.
Sí. El inquilino tiene derecho de tanteo: hay que comunicarle formalmente que vas a vender y en qué condiciones, y puede igualar la oferta y quedárselo. Si la venta se cierra sin notificárselo correctamente, le queda el derecho de retracto y puede reclamar la compra después de la firma. Es el error que más operaciones invalida, y se evita con una notificación bien hecha desde el principio.
Depende completamente de cómo esté el contrato. Si el inquilino paga, el contrato es correcto y la renta está a precio de mercado, el piso se vende bien: el inversor compra una rentabilidad que empieza a cobrar el primer mes, sin riesgo de buscar inquilino. Si la renta está muy por debajo de mercado, el contrato es antiguo o hay impagos, ahí sí baja el precio, porque el comprador está comprando un problema.
Son dos caminos distintos y conviene decidirlo antes de publicar nada. O se enfoca la venta a inversor asumiendo la situación y ajustando el precio, o primero se resuelve el contrato por la vía que corresponda y se vende vacío. Lo que no funciona es empezar a vender sin haber elegido: se pierden meses y visitas.
No unilateralmente. Un contrato en vigor se respeta tal cual hasta que toque su renovación o su fin, y los plazos de prórroga obligatoria los marca la ley según cuándo se firmó. Lo que sí se puede es ordenar y documentar bien lo que hay —recibos, actualizaciones, fianza, suministros—, porque un contrato documentado vale más delante de un inversor que uno a medias.
Sí, y además suele interesar bastante al comprador inversor porque la rentabilidad por habitaciones es mayor. Hay que revisar los contratos uno a uno, calcular la rentabilidad real con los gastos dentro y presentar la operación con esos números. Ya hemos vendido así: un inmueble alquilado por habitaciones con varios contratos en vigor, enfocado a inversor, manteniendo la explotación.
Entonces tienes dos cosas encima a la vez. Mira también cómo se resuelve un proindiviso, porque conviene ordenar primero quién decide qué antes de tocar el contrato de alquiler.
Con la fecha de firma, la renta y el plazo que queda ya podemos decirte si conviene vender con el inquilino dentro o esperar, y por cuánto saldría cada opción.
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