Extinción de condominio

Porque para la ley esto no es una compraventa. La casa ya era de los dos: lo que hace la escritura es poner en manos de uno un derecho que los dos tenían sobre el mismo piso, no venderle nada. Por eso paga el impuesto del documento notarial —Actos Jurídicos Documentados, el 1,4 % general en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026— y no el de las compraventas, que es el 9 % (el 11 % si el inmueble pasa del millón de euros). Dos condiciones para que sea así: que el piso no se pueda repartir en lotes equivalentes —una vivienda, un garaje o un trastero normalmente no se pueden— y que quien se va cobre en dinero. Y un dato que casi nadie pregunta: ese 1,4 % se calcula sobre el valor de la parte que se adjudica de más, no sobre el valor de todo el inmueble.

Hay tres partidas que están casi siempre: el impuesto (AJD al 1,4 % sobre el exceso), la notaría y el Registro. Los aranceles de notaría y Registro los fija el Estado por tramos de valor y, en un piso normal, son la parte pequeña. Y hay otras tres que se olvidan y pueden pesar más: lo que cobre el banco si hay que novar o cancelar la hipoteca, la gestoría, y sobre todo el IRPF de quien se va, que no es un gasto de la escritura pero sale de su bolsillo. Pide por escrito el presupuesto de la notaría y las condiciones del banco, y que te calculen el IRPF antes de fijar la compensación, no después.

Sí, es uno de los dos casos típicos, pero hay que distinguir dos operaciones que la gente mezcla. Repartir la herencia —la partición— no tributa por este impuesto: va por el de sucesiones, y de eso hablamos en los pasos de una herencia. Lo que tributa por AJD es deshacer después la copropiedad que queda sobre el piso. Y aquí está el detalle que más dinero cuesta: tiene que quedar un solo propietario. Si sois tres y uno se queda el piso compensando en dinero a los otros dos, la copropiedad desaparece y encaja. Pero si sois tres y uno sale mientras los otros dos siguen compartiendo, eso no es una extinción: es una compra de su parte, y tributa por Transmisiones Patrimoniales al 9 %. Mismo notario, mismo día, y un impuesto que puede multiplicarse por seis.

No, y es la confusión que más caro sale. El préstamo es un contrato con el banco: mientras el banco no firme, quien firmó la hipoteca sigue respondiendo de la deuda aunque ya no sea dueño de nada. Pasa más de lo que parece: años después, un impago del que se quedó la casa aparece en el historial del que se fue y le impide comprarse otra. Primero el banco, después el notario. Y antes de todo eso, una pregunta que cambia el impuesto: ¿comprasteis el piso en proindiviso o estabais en gananciales? Si es la liquidación de una sociedad de gananciales, lo que se adjudica a cada uno por su parte está exento de este impuesto; si a uno le toca de más, eso se estudia aparte y puede tributar. Si comprasteis cada uno vuestra mitad, o estáis en separación de bienes, van las reglas normales de la copropiedad. No es lo mismo y conviene decirlo en la primera llamada.

De mutuo acuerdo, no: hace falta que firmen todos. Lo que sí puede hacer cualquier copropietario es pedir al juzgado que se divida la cosa común, y por esa vía la comunidad se acaba igual, con o sin acuerdo. Un piso normalmente no se puede partir, así que el procedimiento termina adjudicándolo o vendiéndolo, en muchos casos en subasta, aunque también se cierran acuerdos a mitad de camino. Antes de demandar hay que intentar negociarlo: desde la reforma de la justicia de 2025 el juzgado pide que se acredite ese intento. Tienes las cuatro salidas comparadas en la página de proindivisos, y en la práctica poner delante lo que cobraría cada uno en cada escenario desbloquea más acuerdos que cualquier amenaza.

En una extinción de verdad —sale todo el mundo, el bien no se puede dividir y se compensa en dinero— lo normal es que no haya plusvalía municipal, porque no se considera una transmisión. Donde hay que mirarla es cuando lo que se hace en realidad es comprar la parte de otro: ahí sí hay una transmisión. Que acabe habiendo algo que pagar depende de que el suelo sea urbano y de que el valor haya subido desde que se adquirió; si se demuestra que no ha subido, no hay impuesto, aunque igual hay que declararlo. Ojo con una cosa: que no haya impuesto que pagar no significa que no haya nada que hacer. Muchos ayuntamientos exigen presentar la declaración o la comunicación igual, con la escritura, para que conste. Pregúntalo en tu ayuntamiento antes de firmar.

Es la única cifra que importa y casi nunca es la que se dice en la mesa. De lo que vale tu parte hay que restar: la deuda de la hipoteca que te corresponda y que se cancele o asuma, el IRPF que te toque por la ganancia, y los gastos que hayáis acordado que pagues. Y hay que separar dos cosas que se confunden: el dinero que recibes y la deuda de la que el banco te libera de verdad. Si firmas la escritura pero el banco no te saca del préstamo, sigues debiendo. Nosotros ponemos esa cuenta por escrito, línea a línea, para cada uno de los propietarios, antes de que nadie firme nada.

Entonces hay que ir con más cuidado, porque puede que no tengáis una copropiedad sino varias, y el impuesto se calcula por separado en cada una. Con lo cual un reparto que parece equilibrado mirando todo junto puede dejar a alguien recibiendo de más en una de ellas, y eso sí paga. Lo que decide si es una o son varias no es sólo de dónde venga cada inmueble: el Tribunal Supremo ha dicho que, si sois los mismos, con los mismos porcentajes y las mismas reglas en todos los bienes, se puede tratar como una sola copropiedad aunque los hayáis adquirido en momentos distintos. Es de las cosas que no se pueden resolver por teléfono: si tenéis un piso de una herencia, un garaje comprado después y un local de otra compra, llévaselo a un asesor con los títulos delante.

Aquí hay una idea equivocada que sale caro creer. Que el reparto respete exactamente los porcentajes no garantiza que no haya nada que pagar en el IRPF: quien recibe el dinero y se va puede tener una ganancia patrimonial si el valor al que se liquida hoy es mayor que el valor por el que adquirió su parte en su día. No se declara sólo cuando alguien cobra más de lo que le tocaba. Lo que dice la ley es que la simple división de la cosa común no actualiza valores y, por tanto, no genera ganancia por sí misma; pero cuando hay compensación y valores de hoy, el asunto deja de ser automático. Y si lo que se hace es vender tu parte a otro copropietario, ahí sí hay transmisión y hay ganancia o pérdida que declarar. Que te lo calculen antes de fijar la compensación: es dinero que sale del mismo sitio.

No somos abogados ni notaría ni asesoría fiscal. Somos la inmobiliaria que ordena la operación: valoramos el inmueble, ponemos encima de la mesa las cuentas de cada salida, mediamos entre las partes y coordinamos banco, notaría y Registro. Lo jurídico y lo fiscal lo revisa con vosotros un profesional del despacho con el que trabajamos, y lo que necesita firma de abogado, notario o procurador lo hace quien tiene que hacerlo. Y en lo de cobrar, claro desde el principio: estudiar vuestro caso y valorar el inmueble no cuesta nada. Nuestros honorarios son los de la venta, se firman por escrito antes de empezar y se cobran cuando la venta se cierra; si al final la operación acaba en que uno de vosotros se queda la casa, no cobramos honorarios de venta. Los impuestos, la notaría, el Registro y los profesionales que intervengan tienen su propio coste, van aparte y se os presupuestan antes, diciendo quién paga cada cosa.