Dación en pago

No debería, y ése es justo el punto que hay que vigilar. La escritura tiene que decir qué deuda se extingue y quién queda liberado: no sólo el principal, también intereses y costas, y no sólo tú, también los codeudores y los avalistas, que es lo que más veces se queda fuera. Si sólo cancela «el principal» o se refiere a la hipoteca sin más, puede quedar vivo un resto y te lo reclamarán después, a ti o a quien te avaló. Es un documento que tiene que revisar un abogado antes de firmar, y no es un gasto discutible: es la diferencia entre acabar o no acabar con el problema.

Se puede negociar, y se consigue más veces de lo que la gente cree, normalmente como un alquiler a precio reducido durante un periodo. Depende del banco y de tu situación. Lo que no se puede es darlo por hecho: si lo necesitas, se pide en la negociación y se firma al mismo tiempo que la dación, no después.

Pasa, sobre todo si la deuda está muy por encima del valor del inmueble o si el piso es difícil de vender. Entonces quedan dos caminos razonables: la venta autorizada por el banco, dejando por escrito qué parte de la deuda se extingue y cuál no, o pelear la reestructuración del préstamo. Y antes de dar la dación por imposible, hay que comprobar si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas y si tu situación cumple sus requisitos, porque en ese caso puede estar obligada a aceptarla. Eso lo tiene que llevar un abogado o un servicio de intermediación hipotecaria: no se consigue con una llamada al teléfono de atención al cliente.

Depende de la fase en la que esté, y no hay una regla única: hay actuaciones que sólo caben en un momento concreto del procedimiento y plazos que vencen pronto, así que esto lo tiene que ver un abogado ya, no la semana que viene. Lo que nosotros aportamos en paralelo es el valor del inmueble y si da para una venta que cubra la deuda, que es lo que más veces salva estas situaciones. Enséñanos la notificación y el importe: eso lo tenemos en el día.

Si tras ejecutar la vivienda queda deuda, el banco puede ir contra otros bienes y contra la nómina, con los límites que marca la ley. Es precisamente la razón por la que importa tanto que la dación cancele toda la deuda y por la que una venta en el mercado, cuando el valor da, es mejor solución que cualquier procedimiento. Y existe también la vía de la segunda oportunidad, que es terreno de abogados especializados: si tu caso va por ahí, te decimos que vayas ahí.

Una dación en pago es un acuerdo con el banco y, bien hecha, cierra la deuda, que es mejor punto de partida que una ejecución con deuda pendiente. Pero no te puedo prometer nada sobre tu historial: lo que pese después dependerá sobre todo de los impagos que hubiera antes y de los datos que estén registrados, y cada entidad tiene su criterio. Lo que sí es cierto es que una venta ordenada evita llegar a la ejecución.

Lo primero y más útil: valorar la vivienda de verdad y ponerla al lado de la deuda, gratis y sin compromiso, para que sepas en qué escenario estás. Si la salida es vender, lo hacemos nosotros y coordinamos con el banco la cancelación en la notaría; nuestros honorarios son los de la venta, se firman por escrito antes y se cobran al cerrarla. No somos abogados ni intermediarios hipotecarios: lo que sea negociar con el banco en una situación de vulnerabilidad, o una segunda oportunidad, lo lleva un profesional de eso y te decimos a quién llamar.