Vender la nuda propiedad

Sí, eso es exactamente lo que conservas con la reserva de usufructo vitalicio: el derecho a vivir en la vivienda mientras vivas, inscrito en el Registro. El comprador no te puede pedir que te vayas, ni cobrarte renta, ni venderla libre: si vende su nuda propiedad, quien la compre la recibe con tu usufructo dentro. Dos cosas que hay que mirar sí o sí: que la escritura y la inscripción digan «usufructo vitalicio» y no un plazo de años, y que no quede ninguna hipoteca o carga anterior sin cancelar, porque si se ejecutara podría llevarse el usufructo por delante. Inscribir no borra lo que ya estaba.

Es la pregunta importante y hay que resolverla en el contrato, porque el usufructo es tuyo y se puede aprovechar aunque no vivas allí: puedes alquilar la vivienda y cobrar tú la renta, lo que ayuda a pagar la residencia. También se puede pactar con el comprador que, si te vas, él te compre el usufructo que queda. Lo que no conviene es firmar una escritura que prohíba alquilar sin haber pensado en este escenario.

Hay que separar dos cosas. Frente a quien cobra: el usufructuario es, por ley, el sujeto pasivo del IBI, y frente a la comunidad de propietarios responde el titular de la vivienda, que ahora es el comprador. Y entre vosotros: la regla general es que quien usa la vivienda paga los gastos corrientes —suministros, comunidad ordinaria, conservación del día a día— y el propietario carga con las obras extraordinarias y lo estructural. Eso último se puede pactar en la escritura, y es lo primero que negociamos: hay compradores que aceptan asumir las derramas y hasta el IBI, y eso vale dinero en tu bolsillo cada año.

Depende de tres cosas: lo que vale tu casa hoy, tu edad y el descuento que aplique el comprador. La tabla fiscal da una referencia —89 menos tu edad es el porcentaje del usufructo—, pero el precio se negocia y no hay un porcentaje fijo. Y lo que importa no es el precio bruto sino lo que te queda: hay que descontar las cargas que haya que cancelar, los gastos de la operación, nuestros honorarios y los impuestos si no te aplica la exención. Esa cuenta, línea a línea, es lo primero que te damos. Lo segundo es buscar más de una oferta, porque entre la primera que llega y la mejor que se consigue puede haber mucha diferencia.

Que la casa no va a formar parte de ella: cuando se extinga el usufructo, el comprador tendrá la vivienda completa. Lo que sí heredan tus hijos es el dinero que hayas cobrado y no gastado. Para firmar hace falta que puedas disponer tú de la vivienda, con los consentimientos que correspondan según de quién sea y de tu régimen matrimonial; los hijos no tienen que autorizar nada. Pero nuestra recomendación es sentarse con ellos antes, porque la mitad de los problemas que vemos en esto son familiares y no económicos.

Es la pregunta más importante si vivís los dos en la casa, y la que más veces se firma sin resolver. Si el usufructo se reserva sólo a nombre de uno, al faltar esa persona se extingue y quien queda puede tener que dejar la vivienda. Lo que se hace es reservar el usufructo a los dos, de forma que el que sobreviva lo conserve íntegro mientras viva. Eso tiene un efecto en el precio —el comprador espera más tiempo, así que paga algo menos— y es un precio que casi siempre vale la pena. Que esté escrito con esas palabras en la escritura, no de palabra.

Son productos distintos y la respuesta depende de tu caso. En la nuda propiedad vendes y cobras una cantidad de golpe, sin deuda y sin intereses. La hipoteca inversa es un préstamo: no vendes, pero se acumula una deuda con intereses, y cuando faltes tus herederos tendrán que decidir qué hacer con la herencia y con esa deuda, según lo que diga el contrato. La renta vitalicia paga cantidades periódicas en lugar de una sola, y hay varias formas de montarla. Nosotros sólo intervenimos en la venta: para comparar un préstamo o un seguro, que te lo explique por escrito quien lo comercializa.

Si tienes 65 años o más y es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta en el IRPF, y Hacienda admite esa exención también cuando se vende sólo la nuda propiedad reservándose el usufructo. Si no cumples esos requisitos, es una venta y tributa como tal. Queda la plusvalía municipal, que la paga quien vende y que conviene calcular antes —te lo contamos en plusvalía municipal—. Y el comprador pagará su impuesto de transmisiones por lo que adquiere, la nuda propiedad y no la casa entera, aunque la cantidad sobre la que se calcula no es simplemente el precio que pactéis: se determina con las reglas del impuesto, y ahí entra también el valor de referencia de Catastro.